Отличия договора найма от договора социального найма жилого помещения

Сегодня постараемся полностью раскрыть тему: "Отличия договора найма от договора социального найма жилого помещения" и написать понятные выводы. Если у вас возникли дополнительные вопросы, не раскрытые в статье или хотите актуализировать информацию на 2020 год, то вы в любой момент можете связаться с онлайн-консультантом.

Чем отличается договор социального найма

Содержание статьи

  • Чем отличается договор социального найма
  • Как получить договор социального найма
  • Как оформить договор социального найма квартиры

Существующие виды договора найма

В том случае, когда в качестве наймодателя выступает государство или муниципалитет, предоставляющие в наем гражданам жилые помещения в жилищном фонде социального пользования, заключается договор социального найма. Основанием для заключения такого договора с нанимателем является решение уполномоченных органов государственной власти и ОМС. Когда наймодатель – юридическое или физическое лицо, заключается договор коммерческого найма. Эти два вида договора найма имеют между собой существенные отличия.

Отличия между договорами найма

Социальный наем может быть осуществлен только в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий в любых разновидностях жилого фонда, в том числе, и в частном. Для заключения этого договора не требуется никаких подтверждений от нанимателя, что он нуждается в улучшении жилищных условий. Чтобы получить жилье по договору социального найма, необходимо выполнение многих административных условий и требований: постановка на учет в порядке очередности, подтвержденная нуждаемость, получение ордера. При этом жилая площадь предоставляемого помещения нормируется, а при коммерческом найме она определяется только соглашением сторон и сдается без всяких ограничений по количеству квадратных метров.

Кроме того, договор социального найма не имеет срока действия, для договора коммерческого найма это является одним из существенных условий. Договор коммерческого найма по сроку действия может быть краткосрочным, если он заключен на срок менее 1 года, и долгосрочным, когда этот срок составляет от 1 года до 5 лет. Допускается не указывать срок действия договора коммерческого найма, если он соотносится с каким-нибудь условием или событием, например, может быть заключен на срок действия трудового договора или контракта. Понятие членов семьи нанимателя при социальном найме сохраняется, в случае коммерческого найма – речь идет о нанимателе и постоянно проживающих вместе с ним граждан.

Источник: http://www.kakprosto.ru/kak-835958-chem-otlichaetsya-dogovor-socialnogo-nayma

Особенности социального найма жилья

Старшее поколение прекрасно помнит, как еще 30-40 лет назад можно было бесплатно получить квартиру, устроившись на завод, фабрику или иную государственную работу. В СССР внутренняя политика была ориентирована на помощь своим согражданам, и предоставление жилья – это была всего лишь часть советского соцпакета.

На данный момент квартиры и дома чаще приобретают за накопленные средства или в ипотеку. Тем не менее, иногда встречается предоставление жилья по социальному найму, и подобный договор имеет свои особенности. Как и где получить договор социального найма жилья? Что он из себя представляет?

Возможности для нанимателя

Согласно ст. 60 ЖК РФ, договор социального найма заключается между муниципалитетом/государством и простым физическим лицом – нанимателем. Примечательно, что документ отличается оригинальностью, ведь, согласно ему, наниматель обладает следующими правами:

  • недвижимость можно обменять на аналогичное жилье, которое имеется в фонде собственника;
  • наниматель вправе сдавать жилье в аренду;
  • пользование жильем в соответствии с его функционалом, а также – вселение иных жильцов;
  • замена нанимателей в случае, если прежний квартиросъемщик отказывается от своих прав, или в случае смерти нанимателя. Тогда жилье переходит в собственность к иным гражданам, проживающим в квартире;
  • наниматель вправе приватизировать квартиру;
  • договор социального найма заключается на неопределенный срок.

Как получить жилье по социальному найму? Этот вопрос интересует многих. Однако в действительности ответ один: только путем предоставления такого жилища муниципалитетом или государством, что может произойти только в случае, если у гражданина имеются веские причины на получение жилой недвижимости: заслуги перед Родиной или неудовлетворительные жилищные условия.

Расторжение договора

Действующим Законодательством четко установлено, что расторжение подобной сделки может произойти только при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Так, если наниматель может в любой момент прекратить сделку, то собственник может отобрать недвижимость только в судебном порядке, с указанием веских причин.

Согласно ст. 83 ЖК РФ, собственник получает право расторгнуть договор только при наступлении следующих обстоятельств:

  • если наниматель и проживающие ухудшают жилье;
  • если жилье используется не по назначению;
  • если плата за пользование не вносится более 6-ти месяцев;
  • если проживающие нарушают порядок и не дают покоя соседям;
  • если жилплощадь разрушена проживающими.

Интересно, что в случае смерти нанимателя собственник обязан перезаключить договор с проживающими родственниками. Таким образом, право на жилье по договору найма передается далее.

Особенности договора социального найма

Каждый договор имеет свои специфические особенности и подводные камни. Предоставление жилья по договору социального найма не исключение. Давайте более подробно рассмотрим, что нельзя упускать из вида при заключении такой сделки.

Источник: http://www.gilkod.ru/article/arenda_i_naym/Osobennosti-sotcialnogo-najma-zhilya.html

Договоры найма жилья: какая между ними разница?

Оформить правоотношения, возникающие при пользовании муниципальным жильем, то есть домами, квартирами и комнатами, находящимися в собственности города, района, а также входящих в них территориальных образований (муниципалитетов, сельских округов), можно с помощью договора найма. Но какого именно? Давайте «разложим все по полочкам».

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками, а также государственными и муниципальными предприятиями (учреждениями) по договорам найма (физическим лицам) или аренды (юридическим), регламентируемым статьями 671 и 672 Гражданского кодекса РФ. В качестве одной из сторон в подобных договорах чаще всего фигурирует именно государственная (муниципальная) организация, распоряжающаяся жилым фондом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Большинство договоров и соглашений, регулирующих подобные правоотношения, являются типовыми (примерными), то есть выступают в качестве приложений к нормативным актам, издаваемым местными органами власти, или к соответствующим должностным инструкциям.

Договор социального найма

Данный вид договора заключается в отношении жилплощади, находящейся в государственной, муниципальной или ведомственной собственности, с соблюдением лимитов по площадям и размерам квартирной платы. Тогда как договор коммерческого найма заключается с собственником жилого помещения или уполномоченным лицом без учета норм площадей и по свободным ценам.

Нанимателем по договору социального найма может быть только гражданин Российской Федерации, который получил жилое помещение как нуждающийся в улучшении жилищных условий либо по обмену. В случае смерти такого нанимателя или его выбытия по иному адресу договор социального найма перезаключается с другим членом семьи, вселенным в соответствии со ст. 70 Жилищного кодекса РФ.

Статьей 60 Жилищного кодекса РФ установлено, что договор социального найма носит бессрочный характер (в этом его главное отличие от других договоров найма) и может быть расторгнут только на основаниях, предусмотренных Жилищным и Гражданским кодексами. При этом у нанимателя возникает право владения и пользования жилплощадью (квартирой, домом или их частями), включая вспомогательные помещения (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (лестницы, холлы, лифты и т.д.).

Читайте так же:  Выход из тсж многоквартирного дома

Согласно ст. 674 Гражданского кодекса РФ договор социального найма заключается в простой письменной форме (с 1 марта 2005 года это правило стало обязательным). Однако в практике применения жилищного законодательства, действующего до введения с указанной даты нового Жилищного кодекса, использовалась и устная форма договора, которой соответствовала выдача местными органами исполнительной власти ордера на вселение в жилое помещение (в том числе и обменного), который ответственный наниматель (ранее ответственный квартиросъемщик) сдавал в жилищно-эксплуатационную организацию.

Статьей 70 Жилищного кодекса РФ конкретизировано право нанимателя на вселение других граждан в качестве «членов семьи». В общем случае это происходит с разрешения наймодателя, однако для супруга, родителей и совершеннолетних детей требуется только согласие всех ныне проживающих членов семьи, а для несовершеннолетних вообще никакого разрешения не нужно. Кроме того, наниматель имеет право вселить лиц, не приобретающих права владения жилплощадью, поднанимателей и временных жильцов.

Договор муниципального коммерческого найма

Данный договор регулирует правоотношения между «частными» собственниками жилья, с одной стороны, и физическими лицами, которые хотели бы снять жилплощадь по договору коммерческого (или краткосрочного) найма, с другой.

В договоре муниципального коммерческого найма наймодателем выступает либо государственный орган, либо муниципальное предприятие, распоряжающееся жилым фондом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (например, ДЕЗ — Дирекция единого заказчика). А нанимателями могут быть как очередники на получение жилья, так и прочие граждане, желающие заключить такой договор. Хотя обычно при заключении муниципальных договоров коммерческого найма предпочтение отдается все же первой категории граждан.

Договор коммерческого найма может быть как краткосрочным (заключается на срок до одного года), так и полноценным (чаще всего на пять лет). Во втором случае, согласно ст. 677 Гражданского кодекса РФ, в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем (причем не обязательно члены его семьи), а также предусмотрена возможность замены второй стороны договора (например, на основании ст. 686 Гражданского кодекса РФ, в случае смерти нанимателя или по его заявлению).

При заключении договора коммерческого найма на период более одного года наниматель имеет преимущественное право, в соответствии со ст. 684 Гражданского кодекса РФ, на продление закончившегося договора на новый срок. При этом, если наймодатель сам не предложил перезаключить соглашение, то договор коммерческого найма считается автоматический продленным на тех же условиях и на тот же период.

Договор найма специализированного жилого помещения

Статьей 92 Жилищного кодекса РФ установлено, что к специализированным жилым помещениям относятся: служебные квартиры (комнаты), жилые помещения в общежитиях, маневренный жилой фонд, помещения в домах системы социального обслуживания населения (интернаты), жилье для временного проживания беженцев и вынужденных переселенцев, помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Служебные жилые помещения — это жилплощадь, специально предназначенная для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от нее, а также выделяемая администрацией предприятий и учреждений с целью закрепления на ней работников определенных, чаще всего не престижных, специальностей. При этом права лиц, проживающих в служебных квартирах, значительно ограничены, и эти ограничения связаны, в первую очередь, с их трудовой деятельностью — в случае увольнения с предприятия наниматель такой жилплощади выселяется из служебной квартиры (за исключением случаев, прямо указанных в статье 103 Жилищного кодекса РФ).

У нанимателя служебного жилья также отсутствует ряд прав, предоставленных квартиросъемщикам по договору социального найма. Жилец служебной квартиры не имеет возможности совершить обмен или сдать помещение в поднаем (ст. 100 ЖК РФ), изменить договор найма (ст. 101 ЖК РФ), разделить лицевые счета (ст. 82 ЖК РФ). Безвозмездное вселение временных жильцов (ст. 680 Гражданского кодекса РФ) на такую жилплощадь допускается, но на срок не шесть, а всего 1,5 месяца. Естественно, служебные квартиры не подлежат приватизации и продаже.

С гражданином, который имеет право на вселение в служебное помещение, заключается, согласно статье 100 Жилищного кодекса РФ, типовой договор найма. В отличие от договора социального найма, срок действия такого договора зависит от трудовых отношений гражданина и организации, где он работает: в случае увольнения договор расторгается (при условии, что работник или члены его семьи не имеют льгот, указанных в статье 103 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, в Жилищном кодексе РФ не предусмотрено такое понятие, как «расслужебливание», то есть заключение с работником, пользовавшимся служебной жилплощадью более десяти лет, договора социального найма.

Договор поднайма жилого помещения

На практике встречаются случаи, когда наниматели государственной, муниципальной или ведомственной неприватизированной жилплощади сдают ее третьим лицам, не обязательно состоящим с квартиросъемщиками в родстве. Такие правоотношения сторон называются поднаймом жилого помещения и регулируются статьей 685 Гражданского кодекса РФ и статьями 76–79 Жилищного кодекса РФ. В поднаем может быть сдана как часть квартиры (например, изолированная комната), так и вся жилплощадь целиком.

Поднаем, как и субаренда, подразумевает возмездность отношений сторон, то есть внесение поднанимателями платы. Причем если раньше размер ее определялся статьей 78 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшей в 1984–2004 годах, то сейчас он ничем не регламентируется и устанавливается соглашением сторон, как при коммерческом найме, аренде и субаренде.

Законодательство, в первую очередь нынешний Жилищный кодекс РФ, существенно ограничивает права поднанимателей даже по сравнению с субарендаторами. Для заключения договора поднайма необходимо, во-первых, согласие наймодателя и членов семьи нанимателя. Во-вторых, должны соблюдаться требования о норме жилой площади на одного человека, включая нанимателей, не менее учетной в отдельной квартире или нормы предоставления в коммунальной. В-третьих, поднаем не допускается, если в квартире проживают лица, страдающие тяжелыми формами соматических и психических заболеваний. В неприватизированных коммунальных квартирах для сдачи комнат одного из лицевых счетов в поднаем требуется согласие соседей, которое на практике получить достаточно сложно. Кроме того, у поднанимателя не возникает преимущественное право на продление договора, и он подлежит выселению без предоставления другого жилья либо в случае прекращения договора найма, либо с уведомлением за три месяца.

Договор вселения временных жильцов

Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма, договору социального найма, а также арендатор и квартиросъемщик служебного жилья имеют право, в соответствии со статьей 689 Гражданского кодекса РФ и статьей 80 Жилищного кодекса РФ, вселить на свою площадь временных жильцов (пользователей), причем на безвозмездной основе. У данной категории участников жилищных правоотношений возможностей еще меньше, чем у поднанимателей, ведь временные жильцы не обладают никаким самостоятельным правом на жилое помещение и установленный срок их безвозмездного проживания составляет шесть месяцев. При этом наниматель обязан уведомить домоуправление (наймодателя) о вселении пользователей, и оно вправе запретить проживание, если не соблюдается норма жилой площади на человека. Временные жильцы обязаны освободить площадь по истечении шести месяцев проживания (для более значительного времени необходимо заключать договор поднайма или безвозмездного пользования), а если срок не согласован, то в течение семи дней с предъявления соответствующего требования нанимателем или совершеннолетним членом его семьи. При этом выселение недобросовестных пользователей происходит не в судебном, как для поднайма или субаренды, а в административном порядке.

Читайте так же:  Положены ли алименты ребенку матери-одиночки

Единственное достоинство, которое можно отметить в правоотношениях, возникающих при вселении временщиков, — это возможность проживания в одной из муниципальных комнат коммунальной квартиры без согласия соседей. Однако здесь следует помнить, что действует ограничение по жилой площади комнат в соответствии с нормами общежития (то есть 1 человек — 6 кв.м, 2 человека — 12 кв.м), а также разовый шестимесячный срок пребывания, который в случае конфликтной ситуации, которая может сложиться в коммуналке, продлить достаточно непросто.

Источник: http://nedv.info/articles/443.html

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и его отличие от договора социального найма

Корякин В.М., доктор юридических наук.

В статье рассматривается новая форма жилищного обеспечения — по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, раскрываются особенности данного договора, а также показаны его отличия от договора социального найма жилого помещения.

Ключевые слова: обеспечение жилыми помещениями, договор найма жилого помещения, жилищный фонд социального использования, наемный дом.

Tenancy agreement of the housing stock for social use and its differences from the contract social tenancy

The article describes a new form of housing — under a lease of premises housing the social use, reveals the features of the contract, and also shows how it differs from the contract social tenancy.

Key words: providing living quarters, tenancy agreement, social housing use, apartment building.

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ, вступившим в силу (за исключением отдельных положений) с 22 июля 2014 г., узаконена новая форма жилищного обеспечения граждан — предоставление жилых помещений в жилищном фонде социального использования, в так называемых наемных домах. В этих целях внесены соответствующие изменения и дополнения в Гражданский кодекс Российской Федерации и в Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ).

До принятия вышеназванного Закона под жилищным фондом социального использования понималась совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Теперь к жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения как государственного и муниципального жилищного фонда, так и частного жилищного фонда, предоставляемые гражданам как по договорам социального найма, так и по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в наемных домах.

Согласно ст. 91.1 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю), отвечающему специальным требованиям, жилое помещение в наемном доме социального использования во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Наймодателем по данному договору могут быть (ст. 91.2 ЖК РФ):

а) орган государственной власти, уполномоченный выступать от имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации в качестве собственника жилого помещения государственного жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

б) орган местного самоуправления, уполномоченный выступать от имени муниципального образования в качестве собственника жилого помещения муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

в) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Нанимателем жилого помещения по рассматриваемому виду договора может быть гражданин, отвечающий следующим условиям (ст. 91.3 ЖК РФ):

  • гражданин признан в установленном порядке нуждающимся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
  • доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость их имущества, подлежащего налогообложению, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления, позволяющий такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования;
  • гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Предметом рассматриваемого договора найма является жилое помещение, находящееся в наемном доме социального использования. При этом предметом найма может быть только отдельная квартира, а не комната (часть квартиры) (ст. 91.5 ЖК РФ). В свою очередь, под наемным домом понимается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 91.16 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не является бессрочным, как это имеет место в отношении договора социального найма жилого помещения, и может быть заключен на срок не менее чем один год, но не более чем 10 лет.

Договор заключается в письменной форме. В нем должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования будет утвержден Правительством Российской Федерации.

Важной особенностью рассматриваемой новой формы жилищного обеспечения является то обстоятельство, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования подлежит государственной регистрации (ч. 4 ст. 91.1 ЖК РФ). В этом также состоит отличие данного вида договора от договора социального найма жилого помещения.

Еще одно отличие между указанными договорами состоит в размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения.

Согласно ч. 1.1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:

  1. плату за наем жилого помещения, включающую:
  • возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;
  • расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения;
  • расходы, связанные с капитальным ремонтом наемного дома;
  • иные расходы, предусмотренные порядком установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений, установленным Правительством Российской Федерации;
  1. плату за коммунальные услуги.
Читайте так же:  Как правильно написать заявление на развод образец

Для сравнения: согласно ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору социального найма включает в себя:

а) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

в) плату за коммунальные услуги.

Безусловно, проживание в жилом помещении, предоставленном по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, будет обходиться нанимателю значительно дороже, чем по договору социального найма. Плата по договору найма жилого помещения в наемном доме уже не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт наемных домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой наемный дом, относящийся к фонду социального использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 — 30 лет.

Имеются и другие отличия между указанными видами договоров найма жилого помещения (см. приложение к настоящей статье).

Таким образом, с вступлением в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» в Российской Федерации появилась новая форма жилищного обеспечения граждан, способная снизить остроту извечной для нашей страны жилищной проблемы.

Необходимость внедрения новой формы жилищного обеспечения обусловлена тем, что в последние годы в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен категориальными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например к военнослужащим, и признанием нуждающимся в жилых помещениях), и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, стала чрезвычайно актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств или за счет ипотечных кредитов ввиду высокой процентной ставки по ним.

Военнослужащие как полноправные граждане Российской Федерации, безусловно, вправе воспользоваться данной формой жилищного обеспечения. Будут ли в нормативном порядке установлены какие-либо особенности реализации данной формы для военнослужащих, покажет время.

Сравнительно-правовой анализ договоров найма жилых помещений

Вид договора найма жилого помещения

договор социального найма

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

договор найма в жилищном фонде социального использования

Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование

Российская Федерация; субъект Российской Федерации; муниципальное образование; организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения

Гражданин Российской Федерации

Гражданин Российской Федерации

Жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде

Жилое помещение в наемном доме социального использования, относящемся к государственному, муниципальному или частному жилищному фонду

От одного года до 10 лет

Размер предоставляемого жилого помещения

По норме предоставления

По норме предоставления

Плата за наем и коммунальные услуги

По установленным нормам с учетом льгот и скидок отдельным категориям граждан

Плата включает все издержки бюджета на содержание дома, включая затраты на его строительство

Возможна до 1 марта 2015 г.

Государственная регистрация обременения права собственности

  • признание нанимателя нуждающимся в жилом помещении;
  • специальное условие

Признание нанимателя малоимущим либо относящимся к специальной категории граждан

Доход гражданина и его семьи и стоимость их имущества не превышают максимальный размер, позволяющий гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа

Источник: http://wiselawyer.ru/poleznoe/73915-dogovor-najma-zhilogo-pomeshheniya-zhilishhnogo-fonda-socialnogo

88. Договор найма жилого помещения. Его отличия от договора социального найма. Договор социального найма. Права и обязанности сторон.

По договору найма жилого помещения (1) одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусто­ронним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения незави­симо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто вы­ступает их нанимателем.

ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предпринима­тель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма».

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются «наймодатель» и «наниматель». В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), оди­наково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значи­тельной части — поднанимателей (п. 1—3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.

Договор социального найма (2) может быть заключен только на жилое помещение, от­носящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определен­ных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, по­стоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предостав­лении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующи­ми нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

Что касается договора коммерческого найма (3), то ни одной из названных предпосы­лок для его заключения не требуется, здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий,как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Договор коммерческого найма — это гражданско-правовой договор, а договор со­циального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключе­ние и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными пра­вовыми и административными актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наи­более характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места. По­этому «родство» договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В качестве аргумента в пользу сближения этих договоров представляется некорректным ссылаться на то, что некоторые нормы ГК, относящиеся к коммерческому найму, распро­страняют свое действие и на договор социального найма (ст. 674, 675, 678, 680, 681 и п. 1—3 ст. 685). Правильнее рассматривать это как прием законодательной техники, в соот­ветствии с которым следует избегать буквального совпадения норм не только в одном, но и в разных нормативных актах (в данном случае в ГК и ЖК РФ). Основное значение имеет содержащееся в п. 3 ст. 672 ГК положение о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотрен­ных жилищным, а не гражданским законодательством.

Читайте так же:  Можно ли сменить нотариуса по наследственному делу

К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на получение жилого помещения из фонда социального использования (бесплатно), относятся нуждаемость в улучшении жилищных условий и постоянное проживание в данном населенном пункте. Кроме того, для получения жилого помещения из фонда социального использования согласно ст. 9 Основ федеральной жи­лищной политики требуется еще одно условие — принадлежность к одной из указанных в законе категорий граждан.

Решение о предоставлении жилого помещения из фонда социального использова­ния принимается органом, в распоряжении которого находится жилищный фонд. Оно влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условии, и создает право гражданина получить ордер на занятие жилого помещения Право на занятие помещения возникает только из ордера; решение о предоставлении жилого помещения само по себе не является основанием для вселения в это помещение.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются предпосылки в виде решения какого-либо органа, выдача ордера и т. п. В условиях действия принципа свобо­ды договора ни на одном из контрагентов не лежит обязанность вступить в договорные отношения. Не действует и предусмотренное законом исключение, относящееся к публичным договорам, поскольку договор коммерческого найма жилого помещения не отно­сится к числу публичных.

Существенным для рассматриваемого договора является условие о предмете, а также другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договоры и коммерческого, и социального найма согласно ст. 674 и п. 3 ст. 672 ГК должны заключаться в письменной форме.

Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не влечет недействительности договора. Такое последствие наступает только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п. 1 и 2 ст. 162 ГК).

Согласно п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным условием данного дого­вора, стороны могут вообще не упомянуть о нем. В этом случае договор считается заклю­ченным на пять лет.

Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на краткосрочный договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (п. 2 ст. 683,ч. 1 ст. 684).

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма является бессрочным, т. е. не содержит условия о сроке.

Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собствен­ник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственник, имеющий жилищный фонд, обычно создает для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные ор­ганизации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать догово­ры найма жилых помещений. Но нередко собственник жилья и непосредственно заключа­ет договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник располагает небольшим количеством жилых помещений, предназначенных для сдачи внаем.

В качестве нанимателя и при коммерческом, и при социальном найме (4) может вы­ступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывает­ся в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется «для проживания в нем». Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно выступаетв качестве наймодателя. Таким образом, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В договоре коммерческого найма в качестве наймодателя чаще всего выступает собственник жилого помещения, причем относящегося к любому фонду — частному, го­сударственному, муниципальному. По общему правилу это помещение, входящее в част­ный жилищный фонд. Наймодателем по договору коммерческого найма собственник обычно выступает не непосредственно, а через управомоченное им лицо (например, через созданную им структуру либо через представителя).

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих совместно с ним, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совме­стно с ним гражданами согласно императивной норме абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Вместе с тем лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не состо­ят непосредственно с наймодателем в правовых отношениях по поводу пользования жи­лым помещением.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, на имя которого выдан ордер.

Объектом договоров коммерческого и социального найма (5) является изолированное жилое помещение.

Помещение признается жилым, если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года.

С точки зрения соотношения прав и обязанностей сторон, образующих содержание обязательства найма жилого помещения, оно является взаимным: каждая из сторон — и наймодатель и наниматель имеют как права, так и корреспондирующие им обязанности, т. е. выступают одновременно в роли кредитора и должника.

Наймодатель по договору найма жилого помещения (как коммерческого, так и со­циального) обязан предоставить другой стороне — — нанимателю жилое помещение для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК). Эта общая обязанность конкретизируется примени­тельно к договору коммерческого найма и к договору социального найма. Специально обязанностям наймодателя по договору коммерческого найма посвящена ст. 676 ГК.

Согласно ст. 678 ГК наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии,а также своевременно вносить плату за жилое помещение, а если договором не установле­но иное — самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Читайте так же:  Можно ли рассчитывать на компенсацию от авиакомпании за испорченный отдых

Права нанимателя в обязательстве найма жилого помещения применительно к коммерческому найму определяются в значительной степени договором, а при социаль­ном найме — главным образом законами и иными правовыми актами. В таком же порядке определяются права лиц, совместно проживающих с нанимателем (при коммерческом найме), и права членов семьи нанимателя (при социальном найме).

Источник: http://studfile.net/preview/4603711/page:41/

Не знаете, чем отличается найм от аренды квартиры? Читайте разъяснение простым языком!

Договор найма и договор аренды – имущественные соглашения, подразумевающие, что жилое помещение или квартира на возмездной основе передается во временное пользование или владение другому лицу. И хотя функции этих документов схожи – договора имеют существенные отличия.

Действующие законы

Все вопросы, связанные с наймом жилого помещения, в том числе заключение и оформление описаны в ГК Российской Федерации, в главе 35. Найму посвящены статьи с 671 по 688 включительно.

Порядок оформления договора аренды, а также его заключения и расторжения описан главе 34 ГК РФ.

Откуда путаница?

В перечне услуг, которые предоставляют риэлторы, всегда фигурировало оформление договоров аренды или найма жилых или нежилых помещений.

Но очень часто недостаточно опытные риэлторы не придают значения той разнице, которая существует между определениями, и в общении с клиентами-физлицами, а также в подаваемых объявлениях используют исключительно термин «аренда».

Обыватели, нечасто сталкивающиеся с рынком недвижимости, тем более не видят ошибки в том, что между физическими лицами оформляется договор аренды. При этом в случае возникновения судебных разбирательств велика вероятность того, что договор с ошибкой в названии признают недействительным.

В чем отличие?

Понятие

Договор найма оформляется в том случае, когда квартира сдается физическому лицу. При этом важной особенностью является необходимость сдачи изолированного помещения – комнаты или квартиры. Сдать коридор или смежную комнату не получится.

Договор аренды можно заключить:

  1. Если съемщиком является юридическое лицо, которое использует жилое помещение исключительно в некоммерческих целях. Часто встречается ситуация, когда организация снимает квартиры для своих сотрудников.
  2. Договор аренды обязателен, если сдается нежилое помещение, вне зависимости от того кто собирается стать нанимателем – физическое лицо или компания.

Обязательна ли письменная форма?

Исходя из положений, описанных в статьях 609 и 674 Гражданского Кодекса Российской Федерации письменная форма обязательна при оформлении любого соглашения, касающегося имущественного найма, в том числе найма или аренды.

Участники

Если жилье сдается не организации, а физическому лицу — уместен договор найма жилого объекта, и его участниками согласно пункту 1 статьи 671 ГК РФ в таком случае будут являться:

  • владелец объекта недвижимости – наймодатель;
  • снимающий жилье гражданин – наниматель.

Наименование сторон в договоре аренды, согласно статье 606 ГК РФ:

Объекты

В случае заключения договора найма объектом может выступать только помещение, которое можно использовать для проживания – например, квартира, комната или частный дом.

Сдающимся в аренду объектом может стать любая коммерческая или промышленная недвижимость, в том числе офисные помещения, магазины и склады.

Требуется ли регистрация?

Договор аренды должен быть зарегистрирован в том случае, когда срок его действия превышает один год.

Договор найма не нуждается в регистрации и считается заключенным с того момента, как обе стороны поставили свои подписи.

Сроки

Соглашение об аренде заключается на тот срок, который указывается в тексте документа. Если по каким-либо причинам срок не был определен – аренда считается бессрочной (статья 610 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от сотрудничества, предварительно оповестив другую сторону не менее чем за три месяца до расторжения соглашения.

Договор найма жилья заключается на срок, не превышающий 5 лет с даты подписания. Если срок не прописан в договоре – он автоматически устанавливается по верхней границе, исходя из положений статьи 683 ГК РФ.

Прекращение договора (расторжение)

Согласно статьям 619 и 620 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды можно досрочно прекратить в судебном порядке на основании:

  1. Если арендаторами было испорчено имущество собственника.
  2. Имеют место регулярные задержки арендной платы, или ее невнесение более 60 дней подряд.
  3. Были нарушены условия, прописанные в договоре.
  4. Имущество, которое было передано арендаторам имеет повреждения которые не были указаны арендодателем при заключении соглашения.
  5. Соглашение можно расторгнуть, если по каким-либо причинам помещение стало непригодно для использования по назначению.

Договор найма можно расторгнуть по инициативе нанимателя в любое время, однако, обязательным условием при этом является необходимость не менее чем за три месяца до расторжения договора в письменном виде оповестить наймодателя о принятом решении.

Внимание: Наймодатель также вправе обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, если плата за найм жилого помещения не была внесена нанимателями своевременно в течении полугода при долгосрочном найме, и 2 раза при краткосрочном.

Бланки и образцы

Пункты, которые нужно обязательно включать в текст соглашения:

  1. Когда был составлен документ (дата и место подписания).
  2. Наименование сторон. В этом пункте в обязательном порядке указываются все персональные данные каждой из сторон.
  3. Предмет соглашения. Здесь должно быть подробно описано сдаваемое помещение, его адрес, количество комнат, метраж и др.

Важно! Обязательно укажите, на основании какого документа жилое помещение принадлежит собственнику квартиры. Внесите в тело договора имя и номер этого документа.

  • Цена договора, размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением. Кроме суммы обязательно указать сроки внесения оплаты – 1 раз в месяц, 1 раз в 4 месяца или в иной срок.
  • Должен быть описан процесс внесения коммунальных платежей, платы за электроэнергию и прочие расходы на содержание объекта жилья. Обозначен плательщик и крайний срок внесения платежей.
  • Права, обязанности и ответственность сторон. Сторона, снимающая жилое помещение обязана: своевременно вносить средства за пользование объектом недвижимости согласно настоящему договору, бережно относится к имуществу собственника, обеспечивать его сохранность и использовать только по прямому назначению.
  • Сроки действия соглашения. За месяц до истечения указанного в договоре срока он может быть пролонгирован по обоюдному желанию сторон участниц договора.
  • Порядок расторжения и дополнительные условия.
  • Перечень может быть дополнен по желанию сторон. Наймодатель при этом должен:

    • предоставить свободную для проживания квартиру;
    • не менять условия подписанного соглашения до момента его окончания;
    • не увеличивать плату за пользование жильем;
    • не продавать и не сдавать объект недвижимости третьим лицам.
    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Источник: http://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/chem-otlichaetsya-najm-ot-arendy.html

    Отличия договора найма от договора социального найма жилого помещения
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here